Energielabels kosten kantooreigenaren ruim € 1 mrd meer dan voorspeld

Het kost vastgoedeigenaren minstens € 2 mrd om alle Nederlandse kantoren energiezuinig te maken. Dat is veel meer dan de € 860 mln die toenmalig minister Stef Blok van Wonen eind november nog voorspiegelde. De onderkant van de kantorenmarkt wacht leegstand en verloedering. Dat zeg een keur aan marktpartijen die betrokken zijn bij renovaties van kantoren.

Verbod op verhuur verspillend kantoor

Kantoorgebouwen moeten vanaf 2023 een energielabel C of hoger hebben, anders mogen ze niet meer worden gebruikt. Vastgoedeigenaren moeten de renovatie zelf betalen, maar ze verdienen de benodigde investering terug door besparing op energiekosten, aldus de minister. Maar voor oude kantoren op slechte locaties vallen de renovatiekosten niet terug te verdienen.

Een gebouw met label A is heel energiezuinig, omdat het goed is geïsoleerd en bijvoorbeeld led-verlichting heeft. Label G zijn vaak oude en slecht onderhouden gebouwen met enkel glas, uit de jaren zeventig en tachtig.

Renovatie veel duurder

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) berekende op verzoek van Blok dat kantoren met label G voor € 57 per m² kunnen worden omgebouwd naar label C. Om van labels D, E en F naar C te komen, rekent het EIB op renovatiekosten van tussen de € 5 tot € 37 per m². Het vervangen van de oude verlichting door led-lampen zou al voldoende zijn.

Deze bedragen zijn echter veel te laag, is het eensluidende oordeel van specialisten op het gebied van duurzaamheid en renovaties. Volgens Heembouw, een bedrijf met een aparte afdeling voor kantoorrenovatie, kost de verbouwing van label G naar niveau C, rond de € 160 per m².

Neem het vervangen van de verlichting. Het plaatsen van led-verlichting kan voor € 55 per m². Maar bij oude kantoren moeten ook plafonds worden vervangen, anders kan die ledverlichting niet worden geïnstalleerd. Dat kost al snel € 150 per m².

Zeker €2 mrd aan kosten

‘De getallen van het EIB zijn apert te laag’, zegt Rinus Vader, strategisch adviseur bij ingenieursbureau Royal HaskoningDHV. ‘Ik denk dat de kosten van het EIB-rapport met een factor 2,5 verhoogd kunnen worden.’ Verwol, een bedrijf uit Opmeer dat kantoren renoveert, komt op een bedrag € 2,1 mrd. Geophy, dat gespecialiseerd is in vastgoeddata, raamt de totale investeringskosten op €2,5 mrd tot €3 mrd.

Dat betekent dat veel vastgoedeigenaren fors moeten investeren als ze hun kantoor over een paar jaar nog willen verhuren. Nederland heeft 81 miljoen m² aan kantoorvloer. Daarvan heeft meer dan 50 miljoen m² een lager label dan C, blijkt uit schattingen van het EIB. Bijna 35 miljoen m² heeft label G of F.

Niet terug te verdienen

Voor een aanzienlijk deel van deze kantoren loont het niet om ze te vertimmeren. Ook na een grondige renovatie is de kans nihil dat nieuwe huurders worden gevonden. Bijvoorbeeld omdat het kantoor slecht gelegen is. Vaak zijn dat kantorenparken langs de snelweg, in satellietsteden of diep in de provincie.

‘Uitgangspunt bij rendabel renoveren is dat de kosten voor renovatie ook binnen afzienbare tijd terugverdiend kunnen worden’, zegt Teun van den Dries, directeur van Geophy. Het bedrijf is gespecialiseerd in vastgoeddata en licht de vastgoedinvesteringen van grote vastgoedbeleggers als pensioenuitvoerder PGGM door op CO₂-uitstoot. ‘Huurtarieven op slechte locaties zijn €50 per vierkante meter. Als een renovatie dan €100 of meer kost, is dat niet rond te rekenen’, aldus Van den Dries.

Leegstand dreigt

Zo’n 10 miljoen m² aan kantoren is niet rendabel te renoveren, schat Geophy in. Die kantoren zullen veelal leeg blijven en verloederen. Mogelijk gaan deze kantoren tegen de vlakte, al kost slopen ook weer geld. De kantorenmarkt krabbelt sinds 2015 na jaren van hoog oplopende leegstand weer een beetje op. De leegstand was in 2016 nog 17%, aldus het Planbureau voor de Leefomgeving.

‘Eigenaren laten straks de boel logischerwijs leeg staan. Er is geen prikkel om te slopen. Dat kost soms meer geld dan niets doen’, zegt Wilfred van der Neut, directeur van makelaarsvereniging Dynamis. De kantoren ombouwen tot appartementencomplexen is in deze gevallen ook geen optie. ‘Deze locaties zijn niet aantrekkelijk om te wonen.’

‘Panden staan toch al leeg’

Geven de energielabels daarmee de onderkant van de kantoormarkt net het laatste zetje? ‘Het is niet zo dat deze wettelijke verplichting de molensteen om de nek is van veel vastgoedeigenaren’, reageert een woordvoerder van het ministerie van Binnenlandse Zaken.

Volgens hem heeft het slechts voor een fractie van de kantoren geen zin om die te renoveren. ‘Het gaat dan om kantoorpanden waar je nu al voor de vogeltjes aan het stoken bent, of waar de kachel uitstaat omdat het pand toch al leeg staat’, aldus de woordvoerder. ‘Of die panden gesloopt worden of niet, dat zoekt de eigenaar maar uit.’

EIB: kosten zijn correct

Het EIB weerspreekt dat de door het instituut genoemde bedragen te laag zouden zijn. De kosten van de energiebesparende maatregelen zijn afkomstig van de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO). Volgens Jelger Arnoldussen, senior onderzoeker bij het EIB, is er veel discussie geweest over de kosten. ‘Deze discussies hebben niet geleid tot andere inzichten.’

De renovatiespecialisten juichen het verplichte C-label wel toe. In een markt met te veel kantoren is het goed dat de slechtste panden straks niet meer gebruikt mogen worden, klinkt het in de markt. Gebouwen zijn goed voor een derde van de Nederlandse CO₂-uitstoot. ‘Kantoren lopen ver achter in verduurzaming’, zegt Tjeerd van de Ploeg, werkvoorbereider bij Heembouw. ‘Er moet nu wat gebeuren willen we ons aan het energieakkoord houden.’